Jawność cen mieszkań: obowiązki dewelopera (art. 19a i 19b)

Gdy ustawa weszła w życie, wielu deweloperów potraktowało ją jak kolejny formularz do wypełnienia. Po kilku miesiącach okazuje się, że to coś innego: ciągły proces, który dotyka biura sprzedaży, strony internetowej i działu IT jednocześnie. Cena musi być wszędzie ta sama, zmiana ceny musi zostawić ślad, a plik dla ministerstwa musi powstawać codziennie, także w niedzielę.

Poniżej przechodzimy przez cały obowiązek w kolejności, w jakiej zwykle pojawiają się pytania: co ustawa mówi, od kiedy, kogo dotyczy, co musi być na stronie i jak to zrobić w praktyce.

Co mówi ustawa: dwa artykuły, jeden obieg danych

Podstawą jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, uzupełniona nowelizacją z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała art. 19a i 19b. Warto je rozróżniać, bo w praktyce dotyczą różnych miejsc.

Art. 19a: strona internetowa dewelopera

Deweloper musi prowadzić własną stronę, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do przeniesienia praw z ostatniej umowy dotyczącej przedsięwzięcia udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego, dane kontaktowe i adres siedziby oraz:

• cenę m² powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości,
• cenę pomieszczeń przynależnych (miejsce postojowe, komórka lokatorska) i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu,
• inne świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy.

Ceny podaje się z uwzględnieniem VAT. Co ważne, gdy cena się zmienia, deweloper aktualizuje informacje z dniem zmiany, z podaniem daty zmiany i z zachowaniem dotychczasowych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. To jest właśnie obowiązek historii cen. Nie wystarczy pokazać aktualnej kwoty.

Art. 19b: dane dla dane.gov.pl

Ten sam podmiot przekazuje dane z informacji z art. 19a raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a minister publikuje je w portalu danych (dane.gov.pl) jako dane o wysokiej wartości. Naruszenie obowiązków z art. 19a i 19b jest wprost nazwane praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, co otwiera drogę do postępowania Prezesa UOKiK.

Co się dzieje, gdy cena ze strony różni się od ceny w umowie

Ustawa przewiduje też konsekwencję cywilną: jeśli cena podana na stronie jest inna niż cena oferowana przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. To jeden z najważniejszych powodów, żeby cena na stronie, w CRM i w umowie była jedną liczbą z jednego źródła.

Od kiedy to obowiązuje

Terminy, które naprawdę mają znaczenie

1. 1
   11 lipca 2025

   Wejście w życie art. 19a i 19b. Obowiązek dotyczy sprzedaży rozpoczętej od tej daty od pierwszego dnia sprzedaży.

2. 2
   11 września 2025

   Koniec dwumiesięcznego okresu dostosowawczego dla sprzedaży rozpoczętej wcześniej. Od tego dnia obowiązek obejmuje wszystkie inwestycje w sprzedaży, dla lokali, których własność nie została jeszcze przeniesiona.

3. 3
   10 sierpnia 2026

   Ogłoszenie ustawy z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077), która zmienia art. 19b.

4. 4
   11 listopada 2026

   Wejście w życie tej zmiany, trzy miesiące od ogłoszenia. Dane z art. 19b trzeba przekazywać w formie dokumentu elektronicznego zgodnego ze strukturą danych określoną przez ministra właściwego do spraw informatyzacji.

Co ta nowelizacja zmienia, a czego nie

W internecie krąży kilka wersji tej historii, więc doprecyzujmy. Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. jest krótka i techniczna. Dodaje do art. 19b wymóg, żeby dane były przekazywane w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą określoną rozporządzeniem ministra, oraz zobowiązuje ministra do udostępnienia w portalu wzorcowych dokumentów. Nie wprowadza nowej kary ani nie podnosi jej górnej granicy. Kara, o której mowa niżej, wynika z już istniejących przepisów.

Rozporządzenie, które ma opisać strukturę danych, jest w trakcie przygotowania: projekt (oznaczony WPL MC 52) Ministerstwo Cyfryzacji opublikowało do konsultacji 28 września 2026 r. Wzór pliku może się więc jeszcze zmienić do 11 listopada. Nie ma powodu czekać z publikacją, bo obowiązek z art. 19a i 19b działa już teraz, a dobry eksport dostosowuje się do nowego formatu bez zmiany adresów plików.

Kogo dotyczy

Obowiązek spoczywa na deweloperze w rozumieniu ustawy, i nie ma tu progu liczby mieszkań. Osiem lokali i osiemset lokali podlegają temu samemu przepisowi, różni się tylko liczba wierszy w cenniku. Nie zwalnia z niego fakt, że strona stoi na Drupalu, że inwestycja jest „w trakcie przygotowań”, ani że cennik jest w Excelu u handlowca. Jeśli Twoja strona nie jest na WordPressie, zobacz jawność cen na Drupal i Joomla.

Co musi być w cenniku na stronie

Cennik to tabela, którą da się przeczytać bez telefonu do biura sprzedaży. Poniżej minimum, którego szuka nabywca i które potem trafia do pliku dla dane.gov.pl.

Pole	Po co jest	Czego nie wstawiać zamiast tego
Identyfikator lokalu	Numer, budynek, piętro, metraż. Kupujący i kontrola muszą trafić w ten sam lokal	„Mieszkanie narożne” bez numeru
Cena za m²	Wprost wymieniona w art. 19a ust. 1 pkt 1	Sam metraż bez ceny
Cena całkowita	To, co klient porównuje z inną inwestycją	„Cena od” dla całego budynku
Status	Dostępny, zarezerwowany, sprzedany. Bez tego cennik wygląda jak pełna oferta	Status tylko w CRM
Pomieszczenia przynależne	Miejsce postojowe i komórka z własną ceną, jeśli nie są w cenie lokalu	„Garaż w cenie” bez kwoty
Inne świadczenia	Opłaty, które nabywca płaci na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy	Informacja dopiero w umowie
Data zmiany	Żeby historia miała oś czasu	Data „ostatniej edycji strony”

Cennik pokazuje się z VAT i jako zwykły tekst w HTML-u. Jak go ułożyć, żeby czytał się na telefonie i nie odstraszał kupujących, opisujemy w poradniku o cenniku mieszkań na stronie WordPress.

Historia: dlaczego Excel i PDF nie wystarczą

Większość biur sprzedaży „ma ceny”. Problem w tym, że ma je w miejscu, z którego nie da się odtworzyć dnia. Poniżej to, co zwykle zostaje po pytaniu „jaka była cena 12 marca”.

Sposób	Cennik dla kupującego	Historia z datą	Plik dla dane.gov.pl
PDF wrzucony raz na kwartał	Do pierwszej zmiany ceny	Nie	Nie
Excel na dysku handlowca	Nie, dopóki ktoś go nie wklei	Nadpisany wiersz kasuje starą cenę	Nie
Screen z CRM	Przez jeden dzień	Nie ma osi czasu	Nie
Cennik za hasłem lub formularzem	Nabywca go nie widzi	Zależy od CRM	Harvester nie wejdzie za login
Wtyczka Jawność Cen	Tabela, karty albo mapa na stronie	Każdy zapis zostawia poprzednią i nową cenę	XML, CSV i MD5 pod stałym adresem, odświeżane codziennie

Mechanizm zapisu historii opisujemy dokładniej w tekście o historii cen mieszkań.

Jak długo trzymać historię

Wprost z art. 19a: informacje mają być dostępne od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy dotyczącej danego przedsięwzięcia. To oznacza, że nie kasujesz historii, bo baza urosła, ani przy starcie kolejnego etapu, ani po migracji strony. Historia ma przeżyć całą sprzedaż.

Kary: co jest w ustawie, a co w mediach

Ustawa mówi, że naruszenie obowiązków z art. 19a i 19b jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Dalej działają ogólne przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów: Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę karę do 10% obrotu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym nałożenie kary. To górna granica, a nie automat, i nie jest to efekt nowelizacji z 2026 r., tylko ogólna zasada, która działa od początku.

Co z tego wynika w praktyce? Najlepszą obroną jest ślad: jaka cena była opublikowana, od kiedy i w którym pliku poszła do portalu. Oświadczenie „u nas jest OK” tego nie zastąpi. Wtyczka trzyma zarówno historię zmian przy lokalu, jak i log eksportów z datą, godziną i statusem.

Jak to wygląda w biurze sprzedaży

Handlowiec obniża lokal A.12 z 629 000 zł na 612 000 zł. W panelu zmienia cenę i zapisuje. Od tej chwili cena za m² przelicza się sama, na stronie inwestycji widać nową kwotę, w historii lokalu zostają poprzednia cena, nowa cena i data, a następny codzienny plik dla portalu niesie ten stan. Nie ma osobnej osoby „od wrzucania XML”, jest jedna czynność, którą i tak trzeba wykonać: aktualizacja oferty.

Droga do tego stanu jest opisana w instrukcji wdrożenia krok po kroku, a zgłoszenie do portalu w tekście o zgłoszeniu na dane.gov.pl.

Ile to kosztuje

Abonamenty za samo raportowanie, według publicznych cenników z 28 września 2026 r., to od 169 do 412,50 zł netto miesięcznie. Wtyczka Jawność Cen to 690 zł netto za rok przy jednej domenie i 990 zł przy trzech, bez limitu lokali. Pełne porównanie z kosztami na trzy lata jest w tekście ile kosztuje wtyczka do jawności cen, a to, jak wybrać narzędzie, w przewodniku po wtyczkach.

FAQ